2024타경488 대구달서구아파트.
12%까지 유찰된 케이스.
대항력있는 임차인/전세권이 동시에 있는케이스. 난이도가 있는편.
네이버부동산으로 시세체크.
시세1.3~1.5억.
실거래량이 많은곳은 단기매도측면에서 유리.
권리분석상 가장 중요한포인트는 임차인의 전입일자임.
주택임대차보호법상으로 임차인이 보호가 되는 기준임. 1.48억보증금을 다받아야 안전함.
전세권이 말소기준권리임.
전세권이 어떤영향을 주는지가 중요함.
전세권이 배당요구를 하거나 돈을받으려고 경매신청을 했다면, 전세권은 말소기준권리가 될수있음.
전세권이 말소기준권리으로 후순위권리는 소멸된다. 2014.12.31.전세권설정일, 전입일 15.01.02.인데 대항력있음.?
전세권은 주택임대차보호법에 의한 임차인 보호범위가 적을때 많이 설정했었음.
원래는 말소기준권리대비 전입일이 늦다면 대항력이 사라지지만, 판례상 전세권자와 대항력을 갖춘 임차인이 동일하다면 대항력 인정된다.,
즉 보증금을 임차인이 전액받아가야 안전하다.
2023타경9014 광주광산구 아파트.
36% 유찰.시세체크.
실거래가상 십만원단위라면 신탁공매일확률높음.
시세는 3천이상높을수있음.
전세권자가 전입한임차인이 동일함.
첫번째케이스상 임차권과 전세권은 따로보고 분석을 진행한다.
전세권은 배당요구를 하면 없어진다.
임차권은 본인의 전세권으로 사라지지않음. 대항력유지.
두번째사례는. 전세권은 배당요구했으므로 소멸, 그러나 임차인의 전입일은 23.3.22로 두번째권리인 가압류22.02.15.보다 늦으므로 임차인의 대항력도 사라짐.
전세권으로는 대항력이 사라지지않으나, 다른 권리로임차인의 대항력이 사라짐.
결론적으로 두 권리(전세권/임차권)모두 사라짐.
이렇게 권리가 두개 존재할경우 나눠서 분석진행해야한다.
경공매는 실거래가에 등록되지않음.
실거래가에 등재되는것은 매매로 진행되는것으로 신탁공매일수있음.
판례는 전세권만 인정됨. 전세권자와 임차권자 동일여부, 다른권리가있는지 체크.
결론 본건은 전세권과 임차권이 모두소멸되는케이스임.